CONDOMÍNIOS EM EDIFICAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

 

Podemos conceituar os condomínios em edificação como a edificação, ou conjunto de edificações, de 1 (um) ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais (Art. 1º da Lei nº 4.591/1964).

 

Por condomínio pode ser entendido ainda as diversas dependências de um prédio de apartamentos, como corredores, elevadores e áreas de uso comum, e que, por essa razão, pertencem à totalidade dos proprietários de apartamentos do edifício.

 

Nos itens a seguir analisaremos os requisitos para a constituição de condomínio estabelecidos no Código Civil.

 

2. ELABORAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

 

De acordo com o art. 1.333 do Código Civil, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

 

São equiparados aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

 

2.1 - Cláusulas Obrigatórias

 

Além das cláusulas que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

 

a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns;

 

b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

 

c) o fim a que as unidades se destinam;

 

d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

 

e) sua forma de administração;

 

f) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

 

g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

 

h) o regimento interno.

 

A ata da assembleia de constituição e a convenção do condomínio aprovadas deverão ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

 

3. INSCRIÇÃO DE CONDOMÍNIO NO CNPJ

 

Os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos à retenção na fonte estão obrigados à inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ, nos termos da Instrução Normativa RFB nº 1.183/2011.

 

Para fins de inscrição no CNPJ, deverão ser apresentados os seguintes documentos:

 

a) Condomínios em Edificação:

 

a.1) FCPJ - Ficha Cadastral da Pessoa Jurídica;

 

a.2) Cópia legível do CIC - Cartão de Identificação do Contribuinte, do síndico, comprovando-se esta situação (cópia da Ata da Assembleia);

 

a.3) Condomínio Edilício: cópia autenticada da convenção de condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis e da ata da assembleia de eleição do síndico registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Se o condomínio não possuir convenção devidamente registrada, deverá apresentar cópia autenticada da ata da assembleia geral de condôminos, específica, dispondo sobre sua inscrição no CNPJ, declarando, sob as penas da lei, os motivos pelos quais não a possui e cópia autenticada da ata da assembleia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Títulos e Documentos ou no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas;

 

b) Construção de Edificação em Condomínio:

 

b.1) Cópia da Convenção de condomínio devidamente registrada no Registro de Imóveis;

 

b) Cópia da ata ou do contrato de construção pelo qual são designados os membros da Comissão de Representantes; 

 

c) Cópia legível do CIC - Cartão de Identificação do Contribuinte, de um dos representantes da Comissão de Representante, eleita por Assembleia ou designada.

 

3.1 - Natureza Jurídica

 

A natureza jurídica a ser assinalada na FCPJ é “308-5” (condomínio edilício).

 

3.2 - Pessoa Física Responsável

 

A pessoa física responsável é o:

 

a) síndico, no caso de “condomínio em edificações”;

 

b) representante da Comissão de Representantes, no caso de “construção em condomínio”.

 

3.3 - Código de Atividade Econômica

 

O Código de Atividade Econômica - CNAE a ser utilizado é 8112-5/00 - condomínios de prédios residenciais ou não.

 

4. MODELO DE ATA DE ASSEMBLEIA DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

 

Reproduzimos, a título de exemplo, um modelo de ata de assembleia de constituição de condomínio.

“Ata de Constituição do Condomínio..........

 

Aos (.....) dias do mês de (.....) de 20 (.....), às (.....) horas, na sede da (.....), na Rua (.....), nesta cidade de (.....), presente a maioria dos condôminos do Edifício (.....), sito na (.....), foi aclamado presidente da Assembleia Geral, convocada na forma da lei, o Sr. (.....), que convidou para secretário o Sr. (...). A seguir, passou-se a discutir e a deliberar a respeito dos diversos assuntos da ordem do dia fixados na convocação para a reunião, decidindo a Assembleia:

 

1º) Adotar a seguinte CONVENÇÃO entre os condôminos, com o respectivo REGULAMENTO INTERNO: 

 

(Reproduzir o texto do estatuto e do regulamento interno aprovados na assembleia)

 

2º) Aprovar o seguinte orçamento para o ano de 20 (.....): Ordenados de empregados, (.....) {por extenso} {seguem as despesas orçadas e previstas}. 

 

3º) Eleger Síndico do Condomínio (.....) que foi imediatamente empossado.

 

4º) Excluir os proprietários dos apartamentos do pavimento térreo do pagamento das despesas com elevadores. 

 

5º) Declarar expressamente nesta ata que as despesas com instalação do Condomínio, num total de (.....) {valor por extenso} serão cobradas como quota especial, dividida igualmente entre todos os condôminos, por apartamento. 

 

Nada mais havendo a tratar, foi lavrada esta ata que os presentes assinam.” 

 

Fundamentação Legal: Já  citados no texto.